Ley de Alquileres: Todo Lo Que hay Que Saber

En medio de la pandemia de coronavirus, el Congreso aprobó en junio la nueva ley de alquileres, promulgada por el Poder Ejecutivo bajo el número 27.551.

“Las disposiciones de esta ley entraron en vigencia al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y aplican a los contratos celebrados al momento de su entrada en vigencia”, dice el artículo 23 de la nueva ley de alquileres.

De esta forma, todos los contratos de alquiler firmados a partir de este momento gozan de los beneficios y privilegios que establece la ley. Mientras que los contratos en curso no se cambiarán hasta su fecha de vencimiento.

Simplifica los requisitos para los inquilinos en todo el país al permitirles presentar opciones de garantía y extender el período del contrato de dos a tres años.

La norma cambia los códigos civiles y comerciales de la nación y establece nuevas reglas para los arrendamientos que benefician a los inquilinos.

Lo primero a considerar es el nuevo cálculo del precio de alquiler de una propiedad.

Anteriormente, los valores de alquiler se fijaban en el momento de la firma del contrato, un precio total que se dividía por el período de alquiler de 24 meses y que generalmente se acordaba con incrementos semestrales.

Con base en la nueva ley, las rentas se ajustan una vez al año con una fórmula que se compone del 50% de la evolución salarial (índice RIPTE) y el 50% de la evolución de la inflación del Indec (IPC).

Anteriormente, los valores de alquiler se fijaban en el momento de la firma del contrato, un precio total que se dividía por el período de alquiler de 24 meses y que generalmente se acordaba con incrementos semestrales.

Hay que tener en cuenta que entre los cambios que tendrán los inquilinos está que el mes anticipado y el depósito de garantía no deben ser superiores al equivalente a un mes de alquiler.

Asimismo, con excepción del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación, el plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años.

Mientras tanto, cabe señalar que es obligatorio declarar los contratos de arrendamiento ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

En cuanto a los costes, los derivados de los gastos habituales, es decir, los asociados a los servicios normales y permanentes a su disposición, correrán a cargo del arrendatario, mientras que los extraordinarios correrán a cargo del arrendador.

En caso de contratar garantías para alquilar, el arrendatario deberá proponer al menos dos alternativas entre propiedad inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del arrendatario (nómina, certificado de renta).

En cuanto al valor de las garantías para alquiler, el arrendador no puede pedir una garantía superior a cinco veces el valor del alquiler mensual, a menos que la garantía esté relacionada con los ingresos y en cuyo caso se puede aumentar a diez veces.

Cabe señalar que la intermediación solo puede ser realizada por un profesional que esté registrado como agente inmobiliario.

En cuanto a los gastos, los que se deriven de los gastos ordinarios, es decir, los relacionados con los servicios normales y permanentes a su disposición, serán a cargo del arrendatario, mientras que los extraordinarios correrán a cargo del arrendador.

La nueva ley prevé el desarrollo de mecanismos económicos o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de contratos de alquiler.

Asimismo, se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para adoptar medidas que faciliten el acceso a vivienda digna en alquiler a través de la contratación formal; entre ellos: la consideración especial de las personas en situaciones de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan fianzas o seguros de caución, la promoción de seguros obligatorios para cubrir impagos de rentas e indemnizaciones por daños y perjuicios y ocupación indebida de bienes inmuebles.